農村宅基地管理暫行辦法（征求意見稿）
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第一章 總則
第一條 為規(guī)范農村宅基地管理，改善農村村民居住條件，促進宅基地節(jié)約集約利用，保護農村村民合法權益，助力鄉(xiāng)村振興，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等有關法律、行政法規(guī)，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱宅基地是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住宅、附屬用房和生活庭院等用地。
本辦法所稱農村村民是指具有農村集體經濟組織成員身份的人員。
第三條 宅基地屬于農民集體所有，依法依規(guī)無償分配給本農村集體經濟組織成員、以戶為單位占有使用。宅基地不得買賣。
第四條 宅基地的布局、用地標準、申請、審批、使用、出租、轉讓、退出、收回和監(jiān)督管理等適用本辦法。
第五條 宅基地管理堅持依法依規(guī)、程序規(guī)范、公平公正公開，正確處理國家、集體和個人的利益關系，尊重村規(guī)民約，妥善處理歷史遺留問題，防范道德風險，確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。
第六條 農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作，建立健全宅基地分配、使用、出租、轉讓、退出、收回、糾紛仲裁、監(jiān)督管理和統(tǒng)計調查等制度，指導地方健全宅基地管理體系、完善用地標準、優(yōu)化空間布局、規(guī)范管理程序、加強日常監(jiān)管、查處職責范圍內的宅基地違法違規(guī)行為，指導閑置宅基地和閑置住宅利用。
縣級以上地方人民政府農業(yè)農村主管部門負責本行政區(qū)域農村宅基地改革和管理有關工作。
第七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責宅基地審核批準和監(jiān)管，指導農村集體組織開展宅基地管理。
農村集體經濟組織按照宅基地所有權歸屬，代表集體行使宅基地所有權，依照法律規(guī)定管理本集體所有的宅基地，引導村民合理利用宅基地。農村集體經濟組織不健全的，由村民委員會或村民小組依法代表集體行使宅基地所有權。
鼓勵農村集體組織通過村規(guī)民約、依托各類自治組織、設立宅基地協(xié)管員等方式，加強宅基地日常管理。
第二章 布局和用地標準
第八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣、市國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌考慮農村村民生產、生活需求，突出節(jié)約集約用地導向，科學劃定宅基地范圍。
農村村民住宅用地選址應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃。
第九條 各省、自治區(qū)、直轄市根據不同地域類型、耕地資源、人口密度、農村生產生活習慣等因素，分類制定本行政區(qū)域宅基地面積控制標準。
農村村民新建住宅的，盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，從嚴從緊控制占用耕地，不得占用永久基本農田。
第十條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
第十一條 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以探索多種方式，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居。
不得強制農村村民搬遷退出宅基地、集中上樓居住。
第十二條 縣級人民政府農業(yè)農村主管部門依照職責組織鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展農村村民住宅建設用地需求調查，向縣級人民政府提出新增農村村民住宅建設用地需求，并報送上級農業(yè)農村主管部門。
縣級人民政府農業(yè)農村主管部門依照職責協(xié)調落實農村村民住宅建設用地指標，保障農村村民住宅建設合理用地需求。
第三章 申請與審批
第十三條 宅基地分配遵循成員申請、集體審議、按戶取得、一戶一宅、面積限定、規(guī)劃管控的原則。
第十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立一個窗口對外受理、各相關工作機構內部聯(lián)動運行的農村宅基地審批聯(lián)審聯(lián)辦機制，在受理場所公示宅基地申請審批辦事指南，明確申請條件、申請審批程序、辦理時限和所需材料等內容。
第十五條 農村村民有下列情形之一的，可以以戶為單位向行使宅基地所有權的本農村集體經濟組織申請宅基地。農村集體經濟組織不健全的，向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。
（一）家庭無宅基地的；
（二）因子女結婚等原因確需分戶居住，現(xiàn)有宅基地無法滿足分戶居住需求的；
（三）因自然災害、政策性搬遷、政府規(guī)劃實施等原因，需要重新選址建設住宅的；
（四）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形。
對前款第（三）項的情形在宅基地分配中優(yōu)先予以保障。
夫妻雙方屬于不同的農村集體經濟組織成員的，應當結合實際生活居住情況，按照村規(guī)民約或當?shù)仫L俗習慣，在其中一方所在集體申請宅基地。
第十六條 宅基地申請應當依法經所屬的農村集體經濟組織成員集體討論，討論通過的在本集體范圍內公示。公示無異議或者異議不成立的，由村集體經濟組織或村民委員會審查蓋章后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。
第十七條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府收到宅基地申請后，根據下列情形分別作出處理：
（一）申請材料齊全且符合規(guī)定形式的，應當予以受理；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正后受理；
（三）申請材料不齊全或者不符合規(guī)定形式的，應當當場或者在五個工作日內一次性告知申請人需要補正的全部內容。
第十八條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府受理宅基地申請后，應當組織開展審查。審查內容包括：（一）申請人是否符合申請資格條件；（二）擬用地塊是否符合宅基地合理布局要求和面積標準；（三）用地建房是否符合有關規(guī)劃、土地用途管制等要求，擬建房層數(shù)、建筑高度、面積是否符合規(guī)定等。擬用地塊涉及林業(yè)、電力、水利、交通等行業(yè)管理的，應當及時征求相關機構的意見。涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。
提倡鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府將宅基地申請審批具體工作事項交由綜合設置的基層審批服務機構統(tǒng)一辦理。
第十九條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合宅基地批準條件的申請，應當予以批準，核發(fā)農村宅基地批準書，并將審批情況向縣級人民政府農業(yè)農村主管部門備案。農村宅基地批準書應當包括宅基地位置、面積、界址、用途等內容。對不予批準的申請，應當書面告知申請人，并說明不予批準的理由。
提倡將農村村民住宅建設的鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同農村宅基地批準書一并發(fā)放。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當建立宅基地申請審批臺賬，按照檔案管理有關規(guī)定保管宅基地申請審批資料。
第二十條 農村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批準：
（一）不符合“一戶一宅”規(guī)定的；
（二）申請異址新建住宅但未簽訂退出原有宅基地協(xié)議的；
（三）出賣、出租、贈與農村住宅后，再申請宅基地的；
（四）原有宅基地及住宅被征收，已依法進行補償安置的；
（五）不符合分戶申請宅基地條件的；
（六）不符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的；
（七）現(xiàn)有土地資源無法滿足分配需求的；
（八）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定不予批準的其他情形。
第二十一條 對經批準的宅基地申請，農村集體經濟組織應當在本集體范圍內及時公布審批結果。
第二十二條 農村村民利用其合法取得的宅基地進行住宅翻建、改建或擴建的審核批準參照本辦法執(zhí)行，其中不超過原批準用地范圍的可以簡化用地審批程序，但是應當符合“一戶一宅”規(guī)定和國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃要求。
第四章 使用
第二十三條 農村村民只能在批準的宅基地位置、面積和四至范圍內，按照規(guī)劃許可建造住宅及其附屬設施。建房基底面積與宅基地面積比例適當，預留空間能夠滿足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階等均應控制在經批準使用的宅基地范圍內。
第二十四條 農村村民住宅建設開工前，應當向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請現(xiàn)場劃定宅基地用地范圍。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在受理申請后，應當及時組織有關工作人員實地丈量批放宅基地，確定坐落、四至、界址，明確建設要求。
農村村民完成住宅建設后，應當向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出竣工驗收申請。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在接到申請后，應當及時組織有關工作人員實地檢查村民是否按照批準的坐落、四至、界址、面積等使用宅基地，是否按照規(guī)劃許可要求和批準面積開展建設；對符合要求的，出具驗收意見。
農村集體經濟組織應當委派人員到場參與宅基地批放和住宅建設竣工驗收。
農村村民經批準另址建設住宅的，應當按照承諾的時間無償退回原有宅基地。
第二十五條 農村村民對合法取得的宅基地使用權、利用宅基地建造的住宅及其附屬設施，可以依法申請不動產登記。
第二十六條 農村集體經濟組織及其成員可以通過自主經營、合作經營、委托經營等多種方式，依法依規(guī)盤活利用合法取得、權屬清晰的農村閑置宅基地和閑置住宅。各地應當因地制宜制定閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的扶持政策和監(jiān)管要求。
利用閑置宅基地和閑置住宅開展經營性活動的，應當征得宅基地所有權人同意，符合相關規(guī)劃和市場監(jiān)管、特種行業(yè)管理、房屋安全監(jiān)管、房屋租賃管理、消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生等有關規(guī)定，不得損害農村集體經濟組織和其他村民的合法權益。
第二十七條 非本集體經濟組織成員、已合法取得宅基地的本集體經濟組織成員依法繼承農戶住宅的，在該住宅存續(xù)期間可以依法使用宅基地。
第五章 出租、轉讓、退出與收回
第二十八條 宅基地及其房屋出租的，出租人和承租人應依照相關法律法規(guī)訂立租賃合同，明確雙方當事人的權利義務，約定租賃期限、用途、租金及其支付方式等內容。租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。
出租人應當將宅基地出租情況向宅基地所有權人報備。
禁止借出租名義買賣宅基地。
第二十九條 經宅基地所有權人同意，宅基地使用權可以在本集體經濟組織范圍內互換，也可以轉讓或贈與給符合宅基地申請條件的本集體經濟組織成員，附著于該土地上的住宅及其附屬設施應當一并處分。轉讓人、贈與人不得再申請宅基地。
宅基地使用權互換、轉讓、贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
第三十條 允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地。禁止以退出宅基地作為農村村民進城落戶的條件。
對歷史形成的“一戶多宅”、宅基地面積超標且沒有違反當時法律法規(guī)和政策規(guī)定的，鼓勵通過自愿有償方式退出多占的宅基地。
第三十一條 有下列情形之一的，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準，農村集體經濟組織可以收回宅基地：
（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用該處土地的；
（二）農村村民經批準異址新建住宅或通過集中安置實現(xiàn)戶有所居，原宅基地依法應當收回的；
（三）農戶消亡且無人繼承宅基地上住宅及其附屬設施的；
（四）被繼承的住宅坍塌、依法拆除或者經鑒定為D級危房，繼承人不符合宅基地申請條件的，其中，對有保護價值的傳統(tǒng)民居及有歷史文化價值的建筑依照相關規(guī)定處理；
（五）宅基地批準后兩年未開工建設的，但因特殊情況經作出批準的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意延期使用的除外；
（六）不按照批準的用途使用宅基地的；
（七）法律、法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的其他情形。
依照前款第（一）項規(guī)定收回農戶宅基地的，對宅基地使用權人應當給予適當補償，或再行分配宅基地。
禁止違法收回農村村民合法占有的宅基地。
第三十二條 退出、收回宅基地的，應當及時辦理宅基地使用權注銷登記。
退出、收回的宅基地應當優(yōu)先用于保障農村集體經濟組織成員的住宅建設用地需求；富余的土地可以按照有關規(guī)定進行復墾或用于建設農村公共服務設施、發(fā)展鄉(xiāng)村產業(yè)等；涉及轉為農村集體經營性建設用地入市的，依法履行相關程序。
第三十三條 嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地，對城鎮(zhèn)居民非法占用宅基地建造的住宅或購買的農戶住宅依法不予辦理不動產登記。
第六章 監(jiān)督管理
第三十四條 建立部省指導、市縣主導、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的宅基地管理機制，實行全程監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)、制止和依法處置涉及宅基地的違法違規(guī)行為。
農村集體經濟組織應當履行宅基地所有權人職責，規(guī)范管理和合理利用宅基地，發(fā)現(xiàn)本轄區(qū)內宅基地違法違規(guī)行為立即進行制止并上報。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府加強宅基地申請審批及后續(xù)管理，將宅基地納入基層網格管理和指揮平臺，組織開展巡查監(jiān)管。
縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門和其他有關行政主管部門依據各自職責開展監(jiān)督檢查。
第三十五條 縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門依法對違反農村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查，其內設或所屬的農業(yè)綜合行政機構具體承擔職責范圍內的農村宅基地工作。
經或省、自治區(qū)、直轄市決定，可以由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或其他行政機關行使前款規(guī)定的職責。
第三十六條 各級農業(yè)農村主管部門、其他有關行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府工作人員在宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究責任。
第七章 附則
第三十七條 經省、自治區(qū)、直轄市批準同意，國家宅基地制度改革試點地區(qū)對宅基地管理另有規(guī)定的，在改革試點期限內從其規(guī)定。
第三十八條 街道辦事處對本行政區(qū)域內宅基地的管理職責參照本辦法關于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府職責的規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府農業(yè)農村主管部門可以根據本辦法，結合本地區(qū)實際，制定完善宅基地管理制度。
